대출 한도를 정하는 두 개의 벽

LTV — 집값이 정하는 한도

집값 대비 얼마까지 빌려주느냐입니다. LTV 70%면 6억 집에 4억 2천만원까지입니다. 비율은 지역, 주택 수, 생애최초 여부에 따라 달라지고 정책에 따라 자주 바뀝니다.

DSR — 소득이 정하는 한도

연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행권은 보통 40%가 기준입니다. 연 소득 5천만원이면 매년 갚는 돈이 2천만원을 넘으면 안 된다는 뜻입니다.

중요한 건 모든 대출을 합쳐서 본다는 점입니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론이 있으면 그만큼 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. 집을 살 계획이라면 미리 정리하는 편이 낫습니다.

스트레스 DSR

금리가 오를 상황까지 감안해 실제 금리보다 높은 금리를 적용해 한도를 계산하는 제도가 시행 중입니다. 그래서 은행에서 실제로 나오는 한도는 단순 계산보다 더 적을 수 있습니다. 여유를 두고 계획하세요.

기간을 늘리면 한도가 늘어납니다

DSR은 연간 상환액으로 계산하므로, 기간을 늘려 매달 갚는 돈을 줄이면 한도가 올라갑니다. 30년을 40년으로 늘리면 한도가 꽤 늘어납니다. 다만 총 이자도 그만큼 늘어납니다. 한도를 맞추려고 무리하게 기간을 늘리면 이자로 더 냅니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

• 기존 대출 정리 — 신용대출을 갚으면 그만큼 DSR 여유가 생깁니다.
• 소득 증빙 챙기기 — 성과급이나 상여금도 증빙이 되면 소득에 잡힙니다.
• 상환 기간 조정 — 다만 총 이자를 함께 따져봐야 합니다.