규제지역 LTV 40% vs 비규제지역 70%, 5억 집 살 때 내 돈 얼마 필요할까?

LTV(담보인정비율)란

LTV(담보인정비율)는 주택의 평가 가치 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율입니다.

금융기관은 집값 전체가 아니라 일정 비율까지만 빌려줍니다.

규제지역과 비규제지역은 비율이 다릅니다

투기과열지구나 조정대상지역 같은 규제지역에서 무주택자가 집을 살 때 LTV는 현재 40%입니다(2026년 4월 기준).

비규제지역에서는 무주택자 기준으로 최대 70%까지 적용됩니다. 같은 집값이라도 지역에 따라 빌릴 수 있는 돈이 크게 달라집니다.

집값별 대출한도를 비교해 보겠습니다

집값	LTV 40% 한도	LTV 70% 한도	차이
4억원	1억 6,000만원	2억 8,000만원	1억 2,000만원
5억원	2억원	3억 5,000만원	1억 5,000만원
6억원	2억 4,000만원	4억 2,000만원	1억 8,000만원

집값이 오를수록 두 지역의 한도 차이도 커집니다. 6억원 집이면 1억 8,000만원 차이가 납니다.

5억원 집을 살 때 내 돈은 얼마나 필요할까

구분	규제지역(LTV 40%)	비규제지역(LTV 70%)
집값	5억원	5억원
대출 최대	2억원	3억 5,000만원
준비할 내 돈	3억원	1억 5,000만원

LTV 계산이 끝이 아닙니다

LTV로 계산한 금액이 곧바로 받을 수 있는 대출금은 아닙니다. 소득으로 정해지는 DSR 한도가 더 낮으면 그쪽이 실제 한도가 됩니다.

DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 소득이 부족하면 LTV 한도를 다 채우지 못합니다. 수도권·규제지역은 대출 최대 금액이 따로 정해져 있을 수 있습니다.

기준 가격과 규제지역은 바뀝니다

LTV를 곱하는 집값은 계약서 금액이 아니라 은행이 정하는 기준 가격입니다. 계약서 금액과 다를 수 있어 은행에 먼저 확인해야 합니다.

규제지역 지정과 LTV 비율은 정부 정책에 따라 바뀝니다. 집을 사는 시점에 최신 내용을 확인하세요.

내 돈은 대출 한도 말고도 더 필요합니다

LTV로 구한 내 돈에는 취득세와 중개수수료가 들어 있지 않습니다. 85㎡ 이하 1주택 기준으로 취득세는 1%에 지방교육세를 더해 집값의 1.1%, 매매 중개수수료는 2억~9억 구간 상한요율 0.4%에 부가세를 더해 0.44%로 잡았습니다.

집값	LTV	내 돈	취득세·중개수수료	필요한 현금
4억원	40%	2억 4,000만원	616만원	약 2억 4,616만원
4억원	70%	1억 2,000만원	616만원	약 1억 2,616만원
5억원	40%	3억원	770만원	약 3억 770만원
5억원	70%	1억 5,000만원	770만원	약 1억 5,770만원
6억원	40%	3억 6,000만원	924만원	약 3억 6,924만원
6억원	70%	1억 8,000만원	924만원	약 1억 8,924만원

중개수수료는 상한이라 협의로 낮출 수 있고, 법무사 비용 같은 등기 비용은 여기에 들어 있지 않습니다.

소득이 낮으면 LTV 한도를 다 쓰지 못합니다

DSR 40%를 단순 계산해 보겠습니다. 연 소득의 40%를 1년 원리금 상환 한도로 보고, 연 4.2% 금리에 30년 원리금균등으로 빌릴 수 있는 돈을 구했습니다. 다른 대출은 없다고 가정한 값입니다.

연 소득	월 상환 한도	빌릴 수 있는 돈
4,000만원	약 133만 3천원	약 2억 7,270만원
5,000만원	약 166만 7천원	약 3억 4,080만원
6,000만원	200만원	약 4억 900만원
8,000만원	약 266만 7천원	약 5억 4,530만원

연 소득 5,000만원이면 5억 집을 LTV 70%(3억 5,000만원)로 사려 해도 DSR 한도가 약 3억 4,080만원이라 이쪽이 먼저 걸립니다. 반대로 규제지역 LTV 40%(2억원)는 연 소득 4,000만원이어도 DSR 한도(약 2억 7,270만원)보다 낮아 LTV가 한도가 됩니다. 두 한도 중 낮은 쪽이 실제 한도입니다.